全国17城市暂停房贷 青岛中小银行不接单

    进入四季度以来，我国多个城市出现银行暂停房贷、缓放房贷的现象，“房贷荒”已从一线城市向二三线城市蔓延。房市升温回暖，银行却“釜底抽薪”，究竟是临近年末“没钱贷”，还是挑肥拣瘦“不愿贷”，调控升级“不敢贷”？

    最新的调查数据显示，根据10月11日~11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。

    对此，业内人士发现，停贷、缓贷情况基本属实，其主要原因是，中小银行上半年放贷过猛，透支信贷额度，导致下半年对于房贷“囊中羞涩”，甚至“无款可放”。链家地产的监测显示，现在申请贷款的，放款基本都安排到了明年1月。

    银行钱紧只是一部分原因。有专家表示，更关键的是，银行已经开始看空房地产后市，减少房贷额度更多是为了降低风险。

    房贷紧缩趋势蔓延

    今年以来随着房地产市场回暖，个人购房按揭贷款明显增长。央行第三季度数据显示，9月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比各项贷款增速高4.7个百分点。

    贷款需求快速增长，导致银行普遍额度喊紧。“停贷”、“缓贷”的现象甚至已经开始全面蔓延。

    中关村互联网金融行业协会对全国32个重点城市近500家银行房贷产品摸底调查显示，暂停房贷现象已由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。

    报告中还提及，首套房仅有6.37%的银行可执行八五折利率优惠，16.04%的银行执行九折利率优惠，44.58%的银行执行基准利率，16.27%的银行执行基准以上利率，16.75%的银行表示已停止住房贷款。

    据链家地产市场研究部19日公布的10月监测报告也显示，从各重点城市的银行对房贷的报价看，首套房利率优惠门槛也有所升高，银行批贷的审核也越来越严格，批贷时间大为延长。

    链家地产市场研究部张旭认为，银行前期放款过多，临近年底，银行全年的房贷授信额度所剩无几，使得四季度审批的贷款放款基本都被拖到了2014年初，而房贷利率也出现了不同程度的上涨。

    放款时间拖后数月

    银行并不承认自己已经停贷。但也承认一个事实：放款时间已经延长，而优惠也在逐渐取消。

    多位北京地区银行人士表示到，目前北京地区多数银行正常发放个人房贷，但是放款时间确实已经延长。同时，首套按揭贷款利率优惠幅度逐渐减小，基本维持在基准利率的水平上。“目前本行没有停贷现象，贷款申请和审批都可以正常进行，不过贷款额度有些紧张。过了这个月就好了。根据银行信贷额度年初松、年底紧的惯例，临近年底，银行年内的个人按揭授信额度基本用完，有些银行申请的房贷放款已经排到明年。”一位建行北京分行人士表示。

    来自多家中介的工作人员表示，“虽然并没有收到银行停贷的消息，但是放款时间已经变慢，之前房贷从提交申请到放款需要20天左右就可以，现在需要两个月左右，有些可能要等5个月。至于首套按揭贷款利率大多数维持在基准利率的水平上。”

    银行上半年放贷过猛

    多位接受采访的房地产专家认为，目前申请个人房贷购房者较多是首次购房者，面对部分城市房价上涨过快，使得许多购房者即使利率上升也要买房，相关贷款快速增加。许多中小银行上半年放贷过猛，透支信贷额度，导致下半年对于房贷“囊中羞涩”，甚至“无款可放”。

    此外，就商业银行个人房地产按揭贷款停贷情况，央行10月中旬作出回应称，据调查各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。

    至于部分银行停贷原因，专家分析称，目前房价不断上涨，房价畸高导致房地产市场蕴含的风险在不断增加，房贷对银行的风险也在持续上升中，银行发放更多房贷的意愿在降低。同时，在全年总额度确定的前提下，上半年金融机构透支了信贷额度，下半年紧缩成为必然。此外，调控预期强烈令银行看空房地产后市，从政策角度分析，调控手段只会更强，比如推出房产税的预期越来越强烈。银行此时很可能看空房市，减少房贷额度降低风险。预计第四季度，关于调控的方案政策频出，使得年底前稳抓调控的基调十分浓厚，年底前，房贷放款时间延长或停贷可能成为一种常态。

    观察

    “房贷荒”慌了买房人

    专家表示，“房贷荒”虽由多方面原因造成，但仍对购房者产生诸多负面影响。应继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。

    根据简单测算：假设商业贷款100万元，贷款20年，若以基准利率的8折贷款，每月需还款6732元，共计支付利息615885元；若贷款利率恢复到基准利率，则每月需还款7485元，共计支付利息796447元；若贷款利率上浮10％，则每月需还款7879元，共计支付利息891090元。

    据个人房产金融服务专业机构——北京伟嘉安捷投资担保有限公司对所承办的二手房业务统计数据显示，在首次置业人群中，使用贷款的比例在70％左右。首套房贷款利率提升，无疑大大提高了刚需群体的购房成本。

    中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，部分城市房价上涨过快，使得许多购房者即使利率上升也要“忍痛买房”。

    天津房地产协会副会长徐保满认为，银行是独立的市场主体，银行是否有房贷优惠也是纯市场行为。但考虑到取消利率优惠对首套房购买者的负面影响，国家可鼓励资金实力雄厚的国有银行继续保持首套房的利率优惠。在消费者存在多重选择的情况下，自然不会到没有优惠的小银行贷款。由此，既保证了市场的正常运行，又维护了刚需群体的利益。

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    报告称“房贷荒”未来成常态

    开始的时候，房贷紧的情况并没有影响很多人。在房贷刚刚收紧的9月，许多外地人发现申请本地贷款变得异常困难。很快这个范围开始扩大，早已习以为常的首套房贷款优惠逐渐消失了——“现在首套房利率都是上浮10%，”10月份的时候，多家银行这样表示。

    随着《中国房贷市场11月度分析报告》的发布，事情似乎变得更为沉重：该报告分析称，由于房价上涨速度过快，银行风险加大，放贷意愿减少，在未来，房贷紧或许会成为一种常态。

    利率上浮是一方面，但更令购房者苦恼的是，即使利率上浮了，也无法成功贷款。在年底这个时间节点上，多家银行已经没有了房贷额度。“都已经准备买房了，但是银行一直不批，我也不知道怎么办。”在燕郊的一家银行外，准备买房的小陈表示。

    长期、大额的贷款已经成为目前房贷的流行带式，最新发布的一份全国重点城市房贷市场调研报告显示：在贷款的用户中，高达49%的人选择了30年还款，同时，有54%的北京贷款用户需贷款100万元以上。目前，在整体房贷畸高的状态下，相比于利润，这种长期的大额贷款带给银行的，更多的是风险。

    中国农业银行首席经济学家向松祚表示，美国在次贷危机最严重的时候，房价与家庭平均收入的比例也没有超过10倍，而中国目前现在平均已经在20倍以上。而一旦房地产泡沫破灭，房价下调，就无法排除有些地方、有些人会出现负资产的情况，而这个风险就必然由银行来承担。

    部分城市写字楼投资存“极大风险”

    写字楼这个曾被认为是抵御调控寒流的避险投资领域，在部分城市或将面临风险。

    中国房地产业协会日前在北京发布《中国商业地产蓝皮书—商务地产发展趋势报告》（下称《报告》）指出，一些二三线城市的商务地产投资存在极大风险，尤其是在新城建设量过大、投入过多的城市。《报告》将涵盖于商业地产大概念中的写字楼类型物业统称为商务地产，以示和以购物中心为主要类型的商业地产概念相区分，并援引机构研究成果称，二三线城市的在建商务地产项目如果按期完工，将会让部分城市的写字楼存量实现翻番，甚至翻两番的增长，而从目前的情况来看，并不是每个城市都可以吸引到足够多的产业及就业来实现商务地产需求的同步增长。

    中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，从2010年起，办公楼内的物业产业在开发投资、开竣工面积以及销售数额等关键数据上的增长速度，明显高于住宅和商业营业用房。国家统计局统计数据显示，今年1~10月份，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长达36.9%，高于住宅投资18.9%以及商业营业用房投资的26.9%。《报告》同时指出，中国诸多城市面临着截然不同的发展前景，以及不同的市场，诸多环节的差异可能导致不同城市的商务地产市场在未来的表现呈天壤之别。