青岛将调基准地价市民急过户 业内：不影响房价

    “听说基准地价要调整了，房子能不能抓紧过户啊！”记者从科威、链家、惠百家等多家连锁中介机构了解到，在本月5日市国土资源和房屋管理局召开2013年度城镇基准地价更新听证会，决定在明年元旦上调基准地价后，各中介机构均接到了大批准备购买二手房的市民提前过户的要求。对此，业内人士表示，基准地价上调影响的只是房屋过户的税费，而不会影响房屋的市场价格，市民无需因此恐慌。

    科威国际不动产总经理孙杰告诉记者，自上周五至今，每天都有不少买房人到他们门店咨询是否可以提前过户，而之所以急着过户，客户最担心的就是本次基准地价调整是否会导致房价上涨。 “其实，基准地价上涨也不是一次两次了，从以往经验看，地价上涨不会拉高房价，只是会导致最低过户价的上涨，增加过户时的税费。 ”孙杰对记者说。

    孙杰表示，基准地价虽说是政府部门制定的，但并不是具体的收费标准，基准地价的上涨并不会直接导致房价的上涨。但基准地价的上涨对市民购买新建商品住宅和二手住宅还会有一定影响，这个影响主要体现在购买二手房时的过户税费上。一般说来，一套二手房过户时需要缴纳个人所得税、营业税、契税等，房屋是否为唯一住房、是否过5年、是否是普通住宅会影响缴纳税费的多少。此外，房屋所处区域的基准地价也会影响到过户上缴税费的基数。

    根据规定，房屋过户时，都有一个最低限价，如果实际成交价格高于这个最低限价，所有税费都会根据实际成交价来计算，而如果成交价低于最低限价，税费征收标准则会根据最低限价来征收。而不管房屋最终成交价是多少，房屋的最低限价通常为房屋基准地价单价×房屋面积+房屋建安成本，房屋的建安成本一般是定数，因此，影响最低过户价的就是基准地价了，而基准地价的变化会间接影响到房屋过户税费的多少。

    孙杰表示，在接到购房客户提前过户的要求后，中介机构会帮助客户进行核算，如果明年基准地价上调不会影响太大就不必非急于20天内办完过户，如果差得比较多该加急就加急。

    对于急于过户的买房人，孙杰建议，有些二手房将近5年，只需要再等一个多月就能节约大量的营业税，在这样的情况下，公司工作人员就不会建议客户加紧办理过户手续。根据规定，房屋所有者办理房产证不满5年，要按规定缴纳营业税，未超过5年的按房价5.5%缴纳，房屋产权取得满5年的则免征。例如：一套面积60平方米、总价100万元的房子，如果不满5年过户，需要缴纳5.5万元的营业税，如果过了5年则无需缴纳一分钱；而如果这套房子所处区域为一级，基准地价上调为了1000元/平方米，基准地价上涨部分所导致的税费也只有3000多元。在这种情况下，只要买卖双方双方签订了约束性合同，等待明年房屋满5年后过户当然更划算。反之，如不存在此类问题，早过户也能节约一笔过户税费开支。 （记者 张贝）