限购密集松绑楼市逆转？ 专家：作用有限

    眼下，全国多个城市放松了限购政策。武汉放开140平米以上住房限购后，一大户型项目看房者明显增多。

    多个城市发文放松限购，其中多为“定向松绑”，业内人士认为，此举对楼市的刺激作用有限

    今年以来，在楼市不断下行的情况下，一些城市对限购松绑从“试探”变为“动真格”。截至目前，已有27个城市限购松绑，占46个限购城市的60%，并且有继续蔓延之势。

    继６月底呼和浩特“首吃螃蟹”，正式发文确定取消限购后，７月份，厦门、武汉、杭州、苏州、温州、宁波等多个城市加入取消限购行列，掀起一股“限购松绑潮”。

    21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示，一般来说，获准取消限购的，都是商品房库存量庞大，房地产下行对经济形成较大压力的城市。从目前迹象来看，二三线城市取消或大幅松绑限购，已获得中央的默认，这其实正是去年全国两会政府工作报告提出对房地产实行“分类调控”原则的具体运用。

    记者注意到，在这些“松绑”限购的城市中，多数城市的松绑措施是“定向松绑”，对于大户型、豪宅、远郊区进行放开。如苏州全市取消对90平方米以上住房的限购政策；杭州对主城区140平方米以上户型取消限购。

    对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从突破口来看，对大户型、远郊区进行放松，可能市场压力最小，而效果会最明显。因为大户型的购房者一般受信贷收紧的影响较小。而且大户型本身和刚需的界限很清晰。放开大户型，不会挤压刚需户型的资源。

    而对未来市场走势，多位接受记者采访的业内人士表示，取消限购并不会立即扭转楼市向下调整的轨道，潜在购房者的预期也不可能迅速逆转。

    反响不俗型

    杭州：高端市场率先领跑

    今年以来，杭州楼市受到全国瞩目。由于资金紧张，杭州个别楼盘大幅降价，被视为全国楼市第一降。面对高库存的压力，有关于杭州楼市取消限购的消息已有多次传闻。7月28日，杭州官方终于确认有条件放开限购。一时间，杭州众多楼盘和购房者也应声而动，搅动了局部楼市。

    放开限购首日豪宅成交过亿

    7月28日，杭州市住保房管局官微发布消息，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。

    7月29日，杭州全市新房共签约363套，成为7月以来成交之最。这次购房政策中涉及的主城区高端市场，也迎来了一次成交小高潮。

    据杭州透明售房网数据显示，就在7月29日，位于杭州主城区的高端住宅武林壹号共有6套房屋成交，总成交金额达1.59亿元。项目工作人员介绍，这批成交的客户实际上早有成交之心，但由于限购没有购买资格，因此主城区大户型限购一放开，他们立刻选择出手。限购放开确实促进了项目销售，7月上半月项目仅成交一单，但从7月20日杭州传出取消限购传闻后，项目到访咨询客户明显增加，上周项目已成交4套，其中包括一套总价4500万元的房源。

    此外，主城区内包括滨江·城市之星、绿城兰园、新湖武林国际、和家园等单价在4万元以上的高端项目均有所斩获。

    楼盘大户型房源促销忙

    “限购消息传出的当天下午，我们就接到二三十个咨询电话，其中不乏购买意向的客户。”杭州桥西板块一楼盘工作人员介绍。

    杭州主城区一在售项目相关负责人表示，根据限购放开的条件，项目会针对大户型房源制定促销活动。

    实际上，由于杭州取消限购的消息早在一周多前就已传开，并且在执行层面已放开，因此，包括万科、东海等项目均相继针对大户型推出优惠促销活动。如东海·水景城推出“130方+1元”特惠活动，客户只要支付160万元左右，再加1元即可升级成173平米的特价四居室。

    业内称刺激作用有限

    不过，虽然部分高端项目对取消限购的反应较为强烈，但在不少业内人士看来，杭州取消限购对市场的影响力并不会持续，高企的库存才是限制杭州楼市前行的重要原因。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，尽管购房政策有所放开，但目前银行信贷偏紧，直接影响楼市去库存。预计在2014年第三季度，优惠折扣仍将是杭州楼市的常态。

    相似城市

    ●苏州

    限购放开成交大涨

    7月19日，苏州市取消对90平方米以上住房的限购政策，消息一出，苏州楼市成交在一周时间里大涨。

    据统计，限购松绑第一周（7月21日-27日）苏州全市住宅成交1367套，相比前周大增49.6%，本月近三周来的跌势得以控制。房企也借机推出各种特价房，吸引购房者出手。

    ■ 限购“松绑”大事记

    ●3月份开始广东佛山、广西南宁、江苏无锡、安徽铜陵等多个城市微调了限购政策，通过调整限购范围、放松户籍限制、限价政策放松、提供财税支持等的手段，为房地产市场松绑。

    ●6月10日，微博上盛传沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅，但限购取消仅实施了一天，沈阳即恢复原有限购政策。

    ●6月27日，呼和浩特市房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的《通知》，成为全国首个正式发文确定取消限购的城市。

    ●7月，济南、厦门、武汉、杭州、苏州、温州、宁波等多个城市加入取消限购行列，掀起一股“限购松绑潮”。

    库存高企型

    呼和浩特：政策利好难挽市场冷淡

    6月26日，呼和浩特成为全国第一个正式发文宣布取消限购的城市。然而这一个月来，限购的松绑似乎并没有为呼市的楼市带来转机。

    库存压力未有改善

    据记者调查发现，呼和浩特市库存压力大这一现象，并没有随着限购政策的取消而得到明显改善。据呼和浩特市住房保障和房屋管理局统计数据显示，目前呼市可售期房约13.84万套、现房约3.44万套，库存压力在二三线城市中名列前茅。而今年以来，呼市住宅总成交量为6308套，照此计算，呼和浩特市库存去化周期或在十年以上。

    据呼和浩特市当地一位不愿透露姓名的政府官员表示，呼市的房地产市场存在着严重的过量开发问题，“没有那么大的需求，限购全面放开起到的作用也十分有限。”

    市场反应趋于冷淡

    而当地开发商也向记者反映，除了在限购刚刚放开的那几天业内有所讨论之外，他们对于基本没有感觉到放松限购带来的影响。

    呼和浩特市乾元房地产开发有限责任公司副总苏胜新向记者表示：“限购的取消对我们的项目并没有带来什么影响，我们此前制定的一些销售策略也不会因此改变。”据她透露，自己所负责的项目属于中高端楼盘，预计入市时的价格将在5000－6000元/平方米之间。“目前市场下行，呼和浩特楼市对投资客来说缺乏吸引力，所以市场反应冷淡是正常现象。”

    另外记者还从当地建设银行一个人贷款负责人处了解到，限购解除之后，银行方面也没有出现办理贷款手续人员增多的情况。“可见人们对于政策的反应并没有那么迅速，楼市的成交量也没有什么变化。”该负责人表示。

    对于呼市的情况，中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出：今年的呼和浩特楼市，恰逢开发商供给的“大年”，人们都在观望，但是未来发展还是看好的。

    相似城市

    ●温州

    政策红利短期内难以生效

    而同呼和浩特市同样存在严重库存问题的温州、宁波等城市，也在本周相继通过官方渠道确认已全部或者部分放松限购。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，温州、呼市等地的楼市情况都差不多，普遍存在库存量较大、房价弱势的情况，市场紧缩将会是一个持续性的过程。

    小幅升温型

    武汉：大户型成交反弹

    中部大城武汉也是限购松绑大潮中的一员。7月18日，武汉房管局召开座谈会宣布了四条松绑限购的细则——其中最引人注目的要数140平米以上的大户型不再限购。记者了解到，救市近两周，武汉楼市的整体成交受到政策利好影响，每周的销量都出现了环比的小幅回升，尤其是大户型房源，成交出现了较明显的反弹。但整体房价和成交量都较稳定。武汉业内人士也表示，限购松绑以来并没有出现销量的暴涨。

    据武汉房地产数据研究网站亿房网研究中心统计，放松限购的第一周里，武汉纯商品住宅（不含保障房）销量环比小幅增长，尤其是140平方米以上的房源成交明显增多，共监测成交120余套，环比较上一周增加了146%。

    除了140平米以上的大户型不限购，武汉还针对特定区域放松了限购。在新城区、工业开发区等四大功能区，放松购房者的纳税和社保要求，从“必须满两年”改为“只要一年内有记录”。

    当记者以购房者的身份咨询武汉经济开发区（属于放松限购的四大功能区）的一个楼盘时，其项目销售人员表示“只要有1个月的纳税记录就可以，实在没有也很容易做”。据他介绍，7月下旬限购放松后，客户来电或到售楼处来看房明显多了，该项目已经加推了近200套房源，但主力户型在90平米以下，价格仍然给出了很多优惠，在6000-7000元/平方米之间。

    记者了解到，武汉目前80%的新盘价格都在6000元-10000元/平方米，少数的豪宅如万达在当地做的万达广场配套住宅卖到了20000元/平方米以上，最新一期产品万达御湖世家报价到了25000元/平方米，可谓武汉当地的价格标杆。

    业内人士指出，一方面武汉当地的人均收入长期都较低，另一方面武汉楼市的供应多，库存较大，松绑限购短期内有一定利好，但仍有贷款方面的限制，长期看武汉楼市前景仍有压力。

    相似城市

    ●福州

    ７月成交量节节上涨

    记者了解到，同样在7月由于库存较高，而“有条件松绑限购”的还有福建的省会福州市。虽然福州官方从未公开承认过松绑限购，但记者多方求证，了解到目前福州对全款客户取消了资格审查。

    据福州业内人士介绍，7月以来，受到政策利好和推盘热情渐高的影响，福州每一周的住宅成交量都在上涨。而据福州市房地产交易登记中心数据显示，福州上周（07.21-07.27）五城区成交888套，环比上涨270%。

    表现平稳型

    厦门：“压力不大”表现如常

    7月30日，厦门翔安区一地块出让，世茂、禹洲、中骏等五家房企共同竞价，最终经过26轮竞拍，世茂以11.17%的溢价率拿地，总价20亿元。

    在厦门业内人士看来，相对于全国很多城市，厦门楼市表现一直比较好，反映在最新的这次土地拍卖中就是“北京优质地块都出现流拍了，但厦门非城区的土地还有几家企业抢；同时，虽然厦门岛外（非城区）限购已经放开了，但开发商拿地热情并没立刻火起来，溢价率不高。”

    根据记者从厦门房企和地产机构等了解，厦门的限购松动没有明确文件，五六月间已有放松传闻，到7月初放松已经比较普遍。目前，厦门岛外的限购已经完全放开；厦门岛内（主城区）外地户口限买1套住宅，不需提供社保缴纳等证明。厦门户口家庭已有两套住宅的再购买260平方米以上房屋不限购。500万元以上房源不限购（一说1000万元以上不限购）。不过厦门官方一直没有承认限购的松动。

    对于厦门放松限购，有关房企和机构人士都认为，厦门市场压力没那么大，放松限购更像是一种主动调整。

    相对于今年不少城市出现的楼市降价，厦门楼市上半年成交量虽然下滑，但价格一直比较坚挺。上海易居房地产研究院的一项统计还显示，截至6月，在被统计的35个一二三线城市中，厦门的去化周期只有10.1个月，属于库存压力最小的4个城市之一。

    至于放松限购后，厦门市场的反应也没有快速升温。限贷政策的继续，依然抑制着很大一部分市场需求。

    一位关注厦门龙湖嘉誉项目的买房人也告诉记者，龙湖嘉誉在7月前后的报价还都保持在12000元/平方米。“售楼处的人还和之前差不多，没有一下子多起来。”

    相似城市

    ●成都

    近两月市场表现平稳

    成都上半年虽然也出现了一些楼盘降价，但整体市场表现依然不错。上半年，成都土地出让109宗，土地出让金超过250亿元，土地出让金同比增幅超过96%。

    在当地一家上半年销售业绩排名前列的房企营销中心总经理看来，成都并没有明文说取消限购，市场近两个月也比较平稳，刚需产品很受欢迎，大户型房源依然有调整压力。

    采写/新京报记者 袁晓澜 张旭 自曾晖 陈禹铭

    编辑：闫宪宝