青岛国五条细则出炉 房价涨幅应低于收入增幅

    青岛新闻网3月31日讯 “新国五条”公布以来，各地细则相继出炉。3月31日晚，青岛市公布2013年度新建商品住房价格控制目标。根据要求，2013年青岛市将“按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。”

    房价涨幅低于收入增幅

    根据介绍，青岛市房价控制目标立足保持我市房地产市场平稳健康发展的大前提，明确提出扣除物价上涨因素和明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅（指城市居民人均可支配收入名义增幅和CPI增幅的差值），体现了保持房价基本稳定的原则。

    为实现今年的新建住房价格控制目标，我市将在加快经济发展、努力增加居民收入的同时，遵循维护市场平稳发展，推动市场供需平衡的原则：一手抓“供”，努力增加中小套型普通商品住房供应，进一步加快保障性住房建设，加快危旧房改造步伐，为居民提供更多中低价位住房；一手抓“控”，继续严格执行限购、差别化住房信贷政策和税收政策，抑制投资投机性购房需求，努力保持住房价格基本稳定。

    加快保障性住房建设

    2013年，青岛市将全面落实省政府下达的2013年城镇保障性安居工程建设任务。

    按照计划，年内新开工建设保障性住房1.65万套，启动危旧房改造1.7万户。同时，市政府要求各区、市抓紧把保障性住房建设任务落实到具体项目和地块，加快办理项目前期手续，确保9月底前开工建设。加快形成保障性住房实物供应量，年内配租配售保障性住房不少于9000套，继续加大人才公寓建设力度，抓好农村住房建设与危房改造。

    创新完善住房保障制度体系，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。2013年底前，把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。突出规划统筹，强化质量监管。加强分配管理，完善准入退出机制。加强保障性住房使用监督管理，建立日常巡查、举报核查等监督管理制度，对违反规定将保障性住房出售、出租、闲置、出借或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回。

    保障土地供应

    继续增加住房用地供应。2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年住房用地平均供应量，达到1350公顷以上，其中保障性安居工程和中低价位中小套型普通商品住房用地，不低于供应总量的70%，稳定土地市场预期。

    坚决抑制投机投资性购房

    按照市政府办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见有关规定，继续严格执行住房限购政策，限购住房类型包括新建商品住房和存量住房。

    购房人在签订房屋交易合同时，要如实填报《购房人及家庭成员情况申报表》，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明。继续严格执行差别化住房信贷政策。进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。严格执行国家关于房地产税收的政策规定。

    加强房地产市场监管

    加强商品房预售管理，严格预售许可审批。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。继续加强房地产项目售前监管，进一步完善销售人员培训、考核及持证上岗制度。切实强化预售资金管理，完善监管制度。强化房地产交易市场信用管理。加强市场监测和研究分析。对造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，进行严肃处理。（青岛新闻网记者）

    我市昨发布五条房地产调控措施

    确定今年新建商品房价格控制目标：房价增幅明显低于收入增幅

    核心提示

    继北京、上海、重庆等地出台“国五条”地方细则后，昨日晚间，青岛市人民政府办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），出台了五条房地产调控措施，确定了2013年度我市房价控制目标为：本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。不过，限购令并没有扩大到全市所有行政区域，仍为市内六区范畴限购。另外，对于备受关注的“出售二手房按照差价的20%征收个人所得税”这一新政究竟何时执行、如何执行未详细提及。

    背景 我市房价涨幅水平居后位

    《意见》首先阐述了近年来我市在房地产调控方面所取得的成就。2011年以来，我市坚决执行国家和省房地产调控决策部署，着力增加住房用地供应，加快保障性住房建设；严格执行住房限购、差别化住房信贷和税收政策，坚决抑制投机投资性购房；加强房地产市场监管，做好社会舆论引导，稳定市场预期，取得了积极成效。

    国家统计局发布的 “70个大中城市住宅销售价格”数据显示，2012年我市新建商品住房价格指数同比下降3.4%（2011年同比上涨3.9%，2010年同比上涨8.3%）。从去年以来的市场运行情况来看，我市的住房价格保持了基本稳定，2012年12个月中，有10个月的新建商品住房价格指数环比涨幅在0.5个百分点范围内上下波动。去年年底以来，国内一、二线城市房价普遍出现上涨，部分城市房价上涨速度较快，我市房价涨幅水平在同类城市中始终处于后位。今年1月和2月，市区新建商品住房价格指数同比分别下降2.6%和1%，在全国19个副省级以上城市中均列第17位，在全国70个大中城市中均列第66位。

    2011年以来的房地产市场发展态势说明，我市贯彻落实国家和省房地产调控决策部署方向正确、措施合理、效果明显。为了保持房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求，遵循保持政策连续性，推动市场供需平衡，维护市场平稳发展的原则，重点围绕增加供应、抑制需求方面，我市将做到 “调控力度不放松、保持政策连续性”，努力促进我市房地产市场平稳健康发展。

    青岛“五条”要点一

    ·确定2013年度新建商品住房控价目标 房价增幅明显低于收入增幅

    《意见》确定了2013年度我市新建商品住房价格控制目标。

    具体表述为：按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。我市房价控制目标立足保持我市房地产市场平稳健康发展的大前提，明确提出扣除物价上涨因素和明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅（指城市居民人均可支配收入名义增幅和CPI增幅的差值），体现了保持房价基本稳定的原则。

    为实现今年的新建住房价格控制目标，我市将在加快经济发展、努力增加居民收入的同时，遵循维护市场平稳发展，推动市场供需平衡的原则：一手抓“供”，努力增加中小套型普通商品住房供应，进一步加快保障性住房建设，加快危旧房改造步伐，为居民提供更多中低价位住房；一手抓“控”，继续严格执行限购、差别化住房信贷政策和税收政策，抑制投资投机性购房需求，努力保持住房价格基本稳定。

    青岛“五条”要点二

    ·加快保障性安居工程规划、建设和供应 部分外来人员纳入保障房范围

    首先我市将加快保障性安居工程规划、建设和供应。全面落实省政府下达的2013年城镇保障性安居工程建设任务。年内新开工建设保障性住房1.65万套，启动危旧房改造1.7万户。要求各区、市抓紧把保障性住房建设任务落实到具体项目和地块，加快办理项目前期手续，确保9月底前开工建设。加快形成保障性住房实物供应量，年内配租配售保障性住房不少于9000套。继续加大人才公寓建设力度。抓好农村住房建设与危房改造。

    创新完善住房保障制度体系，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。2013年底前，把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。突出规划统筹，强化质量监管。加强分配管理，完善准入退出机制。加强保障性住房使用监督管理，建立日常巡查、举报核查等监督管理制度，对违反规定将保障性住房出售、出租、闲置、出借或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回。

    青岛“五条”要点三

    ·增加普通商品住房用地和有效供应 保障性、中小套型普通房占主流

    将增加普通商品住房用地和有效供应。在住房用地供应上，2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年住房用地平均供应量，达到1350公顷以上，其中保障性安居工程和中低价位中小套型普通商品住房用地，不低于供应总量的70%，稳定土地市场预期。

    青岛“五条”要点四

    ·坚决抑制投机投资性购房 严格执行住房限购政策

    在抑制投机投资性购房方面，我市将按照市政府办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（青政办发〔2011〕8号）有关规定，继续严格执行住房限购政策，限购住房类型包括新建商品住房和存量住房。购房人在签订房屋交易合同时，要如实填报《购房人及家庭成员情况申报表》，并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明。

    2011年1月29日，青岛市发布以限购令为主的房地产调控细则12条，规定在青岛七区（由于行政区划调整，如今“七区”已调整为“六区”）实行限购措施，对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

    继续严格执行差别化住房信贷政策。进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。严格执行国办发〔2013〕17号文件关于房地产税收的政策规定。

    信贷及税收历来被认为是调控房地产市场最有效的两个手段。不过，此次我市发布《意见》并未对此作过多的阐述。当前我市关于二套房住房信贷政策为首付六成、利率标准为在基准利率基础上上调10%-30%不等，对第三套及以上房产暂停贷款。而在新国五条中最受关注的 “出售二手房按照差价的20%征收个人所得税”这一新政，此次《意见》中仅用了“严格执行国办发〔2013〕17号文件关于房地产税收的政策规定”来表述，并未详细说明究竟何时执行、如何执行。

    纵观已出台的各地细则来看，仅北京、天津两地对此进行了较为详细的说明：“对出售自有住房，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”不过，对于住房装修、维护等支出是否可以用于计税抵扣部分并未进一步说明。

    青岛“五条”要点五

    ·加强房地产市场监管，规范市场秩序 严格执行商品房明码标价

    在房地产市场监管方面，《意见》指出将加强商品房预售管理，严格预售许可审批。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。继续加强房地产项目售前监管，进一步完善销售人员培训、考核及持证上岗制度。切实强化预售资金管理，完善监管制度。强化房地产交易市场信用管理。加强市场监测和研究分析。

    济南等多地未提“20%税”的事

    各地昨日新出台的“国五条”地方细则均把“房价涨幅低于收入增长”作为控制房价的目标

    北京、上海、重庆三地是首批出台“国五条”地方细则的城市，相比较于北京“单身人士禁购二套房”如此严厉的调控，昨日天津、深圳、大连、济南等地出台的地方细则多数是再次强调贯彻执行国务院的规定，并未出台更为严厉的措施，也未对购房者关注的“个税按差额20%计征”作出详细的说明。

    深圳：没涉及20%征税

    深圳市人民政府办公厅昨日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，新版国五条落实细则，对二手房交易20%征税问题避而不谈，要求确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度。

    严格实施差别化住房信贷政策和商品住房限购政策，根据年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率，杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为。

    通知提出从八个方面做好房地产调控，落实新国五条。八方面内容主要包括：完善房价调控工作机制、加强房地产税收征管、严格实施差别化住房信贷政策、严格执行商品住房限购政策、增加住房和用地供应、加快落实保障性安居工程规划建设、进一步加强市场监管、加强市场预期管理。在房价调控方面，明确提出，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度。

    在房地产税收征管方面，深圳只是表示严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用，提出完善房地产价格评估技术，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格，但对如何实施二手房交易“20%个税”，细则没涉及。

    天津：能核实原值的计征

    天津市人民政府办公厅昨日发布《关于进一步做好天津市房地产市场调控工作的实施意见》，明确2013年新建商品住房价格控制目标为：继续加大保障性住房建设比重，增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持住房价格稳定,新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

    《意见》要求坚决抑制投机投资性购房，包括严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查，对各类证明材料或住房套数不符合限购政策规定的居民家庭限制其购房；严格购房家庭资格复核，各区县房地产管理部门在办理商品住房买卖合同备案或二手住房权属转移登记时，要对购房家庭拥有住房套数情况和相关证明材料进行严格复核，对不符合住房限购政策规定的，不予办理相关手续。

    银行业金融机构严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款；进一步强化对借款人资质和信用的审查，不得违规发放贷款。金融管理和银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的管理和检查，及时纠正违规行为、依法处罚违规机构，并根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。

    对出售自有住房，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

    合肥：3个月内不得涨价

    合肥市政府3月30日下发 《关于2013年度全市新建商品住房价格控制目标等有关问题的通知》，明确了今年新建商品住房价格增幅的 “上限”，要求已备案的商品住房3个月内不得涨价。但对于此前“国五条”中提出的出售二手商品住房按照差价的20%征收个人所得税这一政策如何执行，并未提及。

    合肥市提出，坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅，即名义增幅减去CPI。

    合肥市要求，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，引导房地产开发企业理性定价。价格主管部门要加强商品住房价格备案管理，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。对于价格上涨过快的项目，由税务部门会同物价、房产部门及时进行清算、审核和稽查。

    今年，合肥市还将加快推进保障性安居工程建设，完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务，基本建成保障性安居工程1.6万套。2013年底前，把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入本市住房保障范围。

    济南：房价涨幅低于收入增幅

    昨日济南市住建委下发《关于认真贯彻落实国五条进一步抓好我市房地产市场调控工作》，文件指出，经市政府同意，济南市2013年新建商品住房价格控制目标为：济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。

    广州：从严从紧执行限购

    广州市人民政府办公厅昨晚发布了《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》，从严制定房价控制目标。

    从严、从紧执行住房限购措施：一是购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）之前。二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

    南京：未提征收20%个税

    南京市住建委网站发布南京市执行“国五条”细则，文件很简单，是迄今所有出台细则的地方城市中最简短的。文件指出，南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容中未提及征收20%个税。

    大连：房价增幅低于收入增幅

    昨日大连市房地产市场调控工作领导小组办公室发布该市房地产调控相关指导意见，该意见指出，为落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作有关精神，稳定房屋价格，2013年该市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在该市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。新建商品住宅销售价格以国家统计部门权威发布的统计指标为依据。

    北京细则追踪 昨起暂停购房网签8天

    为更好地落实北京“国五条”调控细则的规定，北京市住建委3月31日发出通知：2013年3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统进行升级调整，期间暂停购房资格申请、审核及网上签约。 (记者 孙静芳)