独家：房产税试点落地青岛?八大疑问

    疑问一：青岛入围房产税第二批试点城市，靠谱吗?

    拨动青岛市购房者心弦的是这样一个传闻：3月21日，财联社在其官方微博发布了一条关于房产税的独家消息，表示自相关渠道获悉，高层有意扩大四个城市的房产税试点范围。22日下午，财联社在其微博中再次透露，初步计划增加杭州、南京、深圳、青岛四个城市作为第二批的房产税试点城市。

     事实上，这类传闻名单有不同版本。此前有媒体报道，传江苏省南京、苏州、常州等市均入围第二批房产税试点城市，将于“今年7月”起实施房产税试点。另外一份传言名单中,“被点名”城市包括青岛、南京、深圳以及传闻已久的湖北鄂州。

     但最终这三条传言中“主角”——南京版房产税并没有如期到来。今年5月，尽管网上贴出绘声绘色的《靠谱！南京明年一月一日起开征房产税，细则如下……》，南京市住建委副主任、市住房保障与房产管理局局长郭宏定对于南京“要征房产税”一事，坚称“不知道”。南京市住建委产权市场处副处长曾新骏听到这个传闻后感到很惊讶：“不会吧！这么大的事，我们一点风声都没有听到。”如今时值岁末，南京版房产税仍然悄无声息，再次证明了网上传言的不靠谱。这些传言唯一的戏剧性作用，就是刺激了南京4、5月份住宅尤其是豪宅成交量大增。

     青岛面临着类似的局面。尽管入围二批试点城市的说法络绎不绝，甚至有媒体言之凿凿地声称“箭在弦上”，但始终没有得到官方权威说法的证实。为什么？房产税试点是否还能稳步推进？它面临了怎样的问题？

    疑问二：青岛是否应该进入房产税试点？可能性多大？

    今年5月，财政部财政科学研究所副所长王朝才告诉《21世纪经济报道》记者，第二批房产税试点扩容基本上是以地方政府自愿为主。中国指数研究院杭州首席分析师张志杰认为，房产税试点扩容一定是各方博弈的最终结果，如果中央地方观点不一，或者地方内部意见不统一都将难以推出。张认为，实际上，目前地方政府均不愿意推房产税。

    房地产市场健康发展是征收房产税的最终目的，能被列为房产税试点的城市应该是楼价特别高的城市。与北京、上海相比，青岛的房价涨幅相对平稳，市场比较健康。因此有业内人士提出，房产税试点应该首先从北京“开刀”，如果北京的房价能够切实控制住了，在全国推行都没有问题。

    事实上，北京的房产税试点也是“跃跃欲试”，甚至有了试点方案。今年1月，北京上报的房产税试点方案建议对本市所有存量住房进行全覆盖征税，免征面积仅为人均室内面积24平方米，这比此前重庆和上海的房产税试点方案都要严厉。

     “北京房产税试点方案已经上报到国务院相关部门，就等待批复了，如能获批，最快在今年上半年就会实施。”1月28日，接近北京财税部门的一位不愿具名的消息人士向《华夏时报》记者透露。今年3月，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌做客“市民对话一把手”节目时表示，北京正在为推广试点房产税做一些基础性的准备工作，但试点时间尚不确定。

    然而时至岁末，北京的房产税试点仍无任何实质推进。 

    疑问三：房产税逼近，购房者应该怎样应对？

    房产税将会对楼市产生哪些深远影响？从目前已作为房产税试点城市的重庆和上海来看，以重庆为例，房产税征收比例大概是0.5%，最高也只是1.2%.按照重庆市区里的单套总价大概为80万元计算，一年也仅征收4千元左右，这对普通市民影响不大。

    中国奥园地产集团副总裁王曙煜在接受南方都市报专访时表示，对于目前已开征的房产税，大家不能忘了征收的二个重要前提：“新增购买”和“住宅”，我们可以看到征收的条件明确针对多次购买行为，这也是符合现在国家对基本置业的一般住宅有倾斜，对高档投资性住宅有限制的方向。所以客户以后再购买一些大面积（超出免征面积范围）的住宅需要特别慎重。

    疑问四：上海重庆首批试点房产税，成功吗？

     2010年5月，国务院提出推进房产税改革，对原有的房产税征收范围进行扩充，将个人的非营业用住房纳入房产税的范畴。2011年1月，上海和重庆成为首批房产税试点城市。

     这两个城市恰好代表了中国两种类型的城市，上海属于一线高房价城市，重庆则属于中等房价城市。两个试点城市实施了完全不同的房产税模式。重庆属于存量模式，即征收范围包含已购住房，特别是高端的公寓和别墅，上海则只针对新购住房；并且免税面积的计算，上海按人均60平方米，重庆则按家庭100平方米，进行抵扣。

     华中科技大学经济学院教授范子英的研究表明，房产税确实在一定程度上降低了重庆的房价。但是，导致重庆房价下降的主要因素是140平方米以上住房价格的下降，90平方米以下住房价格反而上涨更快。因为那些原本准备购买大面积住房的富裕家庭，由于可能面临较高的房产税负担，转向小面积的住房市场。即房产税将重庆大面积住房市场的需求挤出到了小面积住房市场，在降低前者价格的同时抬高了后者的价格。   

    “重庆和上海的房产税试点可以判断不成功，没有扩围的意义。”中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮教授日前在某论坛上坦言。

    疑问五：政府借房产税筹集收入，有效吗？

    我国在现阶段实施房产税的目标有两个，一是遏制房价上涨，二是为地方政府筹集稳定的财政收入，并且随着时间的推移，第二个目标将越来越重要。那么在这第二个目标上，沪渝模式做到了吗？

    我国现阶段的房产税还是一种“窄税基”的模式，只有少数的房产才被纳入到征收范围，房产税对房价的影响还停留在心理预期上，并不是实质意义上的税收效应。

    在2011年上海和重庆公布的房产税数据中，两个城市的房产税收入占地方收入的比重都不到1%。其中，重庆的房产税收入在1亿元左右，与当地2900亿元的财政收入相比微乎其微；上海的房产税收入为22.1亿元，也仅占地方财政预算收入的0.64%，并且这些房产税收入还包括企业经营性用房，而不仅仅是个人非营业用住房。

    疑问六：房产税试点是否会无疾而终，另起炉灶？

    党的十八届三中全会上提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮教授提出，这里指的是“房地产税”，而不是之前试点的“房产税”。陈淮指出，“房地产税”与“房产税”的区别不只是加了一个字，而是完全不同的另一个税种。正因为是重新定义一个新税种，所以需要立法，要通过全国人大，这需要一定的时间。

    “三中全会说‘加快房地产税立法并适时推进改革’。请整明白，房地产税不是房产税多了个字，而是另一新税种！望别在‘扩围’、‘推开’上打转儿了。”在自己的微博中，陈淮更加鲜明地亮出了自己的观点,“很长时间来，对持有环节征税的本质被模糊成了调节税。三中全会的提法让房地产税回归到了资产税的本源。既然是新税种，就要走立法程序；立法就要有时间吧？”

    疑问七：房产税何时能在中国落地开花，5-10年？

    “房产税开征，至少要等5或10年之后”。日前，在《对话名家•论道佛山》经济分享论坛上，凤凰卫视时事评论员、同济大学兼职教授邱震海如此分析未来房地产走势。

    邱震海回应，上层正在认认真真地做准备工作，包括这次三中全会提出全国不动产登记、住房信息联网等基础性工作，可以预计，房产税的出台，要到5-10年以后。而从法理层面即房产税开征的法律政府依据、税种层面即房产税是否和其他税重复、地方政府是否借机增加财政收入等层面都尚未厘清，所以房产税要普及落地尚需时日。

    疑问八：未来房产税调整方向，怎样走？

    华中科技大学经济学院教授范子英建议，未来推广房产税时，至少要谨慎考虑如下几个方面的问题。

    首先，在征收模式方面，应该采用世界上通行的“宽税基”模式。即在征收环节不区分住房的类型、使用性质、房屋所有人等特征，所有的房产都属于房产税的征收范围。这样简化了操作程序，不必针对不同的特征设定不同的税收方案，避免了偷逃税；同时能够在实质上发挥房产税的财政收入效应。

    如采取“宽税基”的模式，即使实行0.5%的最低税率，房产税也能够达到一半的土地财政收入水平，如果房产税税率提高到1.5%，则完全可以替代土地财政收入。

    其次，在减免税的抵扣环节，应该以人为标准，而不是家庭为标准。以家庭为标准的抵扣，会导致很多家庭出于避税的动机而选择分拆或者组合，如通过“假离婚”的方式获得更多的税收减免等。以人均30平方米左右为标准进行抵扣，一个三口之家的合理抵扣面积是90平方米，这个面积属于合理的居住面积范畴，对于超过规定面积的住房则可按照1%—2.5%的税率进行征收。这个税率范围基本上能挤出大部分的投资需求。

    在具体的税率设定上，可针对不同经济发展水平，采取不同的税率。最后，房产税收入要用于地方公共服务的提供。房产税属于“使用者付费”，即居民享受了当地的公共服务，这些税收相当于对这种公共服务进行付费。因此房产税收入不应投入到保障房建设，而应该用于教育、医疗、社保等领域，从而纠正我国地方财政支出中长期存在的“支出偏向”问题。

    房产税是否会扩大试点范围，哪些城市最终会纳入及何时纳入，抑或房产税的征收需要重新设计路线？这一切，都需要“根据国家的统一部署和安排确定”。

    只不过作为百姓，仍要时时竖起耳朵，等待下一只靴子落地的声音。