新政致购房成本涨一成 3月10日前登记可避开

    寒意过了春节意外来袭，然而让刚需置业者更加意外的，是高房价“激流”中，住房公积金新政突袭，刚需族直呼“伤不起”。自去年第四季度以来，岛城各大银行贷款额度继续趋紧；自2014年3月10日起，将实施新的《青岛市住房公积金提取管理办法》和《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》。受此两方面影响，岛城房地产行业人士认为，新政出台后部分购房者置业成本增加。

    公积金资金运行压力加大

    来自市住房公积金管理中心的消息，2013年以来，由于受“国五条”和职工住房刚性需求增长双重因素的影响，全国多数城市楼市成交量大幅攀升，带动了住房公积金贷款业务放量增长。2013年我市住房公积金管理中心共向29586户职工家庭发放公积金贷款100.59亿元，年发放额首次突破100亿元大关，发放笔数、发放金额分别是2012年的1.38倍和1.71倍，创我市历史新高。

    受其影响，我市住房公积金资金运行压力不断加大，为保证住房公积金业务持续健康发展，市住房公积金管理中心在充分调研其他城市经验做法，以及通过多形式、多渠道征求缴存职工意见和建议的基础上，结合我市住房公积金资金使用现状和业务实际，进行了本次贷款政策调整。

    商贷二套房优惠“绝迹”

    房贷优惠利率还有吗？答案是NO。记者近日对岛城各大银行的个人住房贷款办理情况作了一番调查，相较于春节前，绝大多数国有银行和股份制银行的首套房贷利率，均由以前的优惠价，开始回归至基准利率；二套房贷款利率维持在基准利率的1.1~1.2倍之间，审批和放贷时间相对拉长。

    昨天下午，记者以普通购房者的身份拨打了一家国有大型银行的客服热线，工作人员在电话中介绍，当前购买首套房办理贷款，首付至少三成，利率为基准利率；二套房的首付则是不低于七成，利率为基准利率上浮10%。

    记者随后拨打了建行的客户服务热线，得到的回答同样是首套房的首付不得低于三成，利率一般为基准利率。但该工作人员表示:“（利率）有没有优惠，要与（经办行的）贷款部联系。”记者随后在建行个贷经理李先生那里了解到，建行青岛地区对首套房仍然实行差别化定价，在基准利率基础上有所浮动，具体则要看客户的信用记录等情况。青岛银行个人信贷部相关负责人对记者表示：“现在银行房贷业务很少有优惠，我们对优质的客户和楼盘，还是有一定的利率优惠，一般是九折或九五折，不过二套房我们严格执行上浮利率。”记者调查中，“目前贷款的额度比较紧张，贷款申请后什么时候能批下来说不准。”这样的说法成了最普遍的答案。

    与往年“年初松、年末紧”不同，马年春节后楼市个人房贷业务遭遇“开门紧”，不仅首套房的利率优惠“绝迹”，银行的放款周期也未见松动。“银行贷款额度紧张，是房贷没有优惠的主因。”某股份制商业银行的信贷部经理向记者表示，一方面，从去年年底开始，银行的资金一直处于十分紧张的状态，积压了不少“单子”，占用了新年第一季度的贷款额度。另一方面，2014年，市场资金流动性紧张的格局不会得到根本扭转。基于对2014年的整体预判，银行对采取优惠房贷的意愿降低，加之在2013年底中央明确要求对于房价上涨过快的一线城市要严格落实差别化住房信贷政策，预计2014年全年的信贷政策或会持续收紧。

    影响购房月供负担加重

    公积金新政出炉后，市民最关心的无疑是自己贷款额度变化有多大，自己到底能贷多少钱。日前住房公积金贷款新政额度测算器上线运行，借款申请人可登录青岛市住房公积金管理中心网站主页“便民工具”栏，通过测算器进行公积金贷款额度测算。

    新政的出台对哪些购房者有影响？新政规定借款人仅本人符合申贷缴存条件的，购买新建住房贷款额度最高为36万元、购买再交易住房（二手房）贷款额度最高为21万元，且贷款额度增加个贷余额倍数法，按照借款申请人及配偶申贷时公积金账户正常缴存余额的15倍计算，可贷款额度按“就低”原则确定。因此，此次政策调整对住房公积金账户中余额较少的及仅本人符合申贷条件的购房者影响最大。按照个贷余额倍数法计算，仅本人符合申贷条件的购房者要想达到36万的最高贷款额度，需公积金账户中的余额不低于24000元，这个数字对参加工作不足5年的年轻人来讲并不容易达到。

    公积金政策的收紧将迫使更多的人选择商贷或者组合贷款，高房贷利率将导致还款压力增大。以60万元的30年期房贷为例，按照等额本息法估计，若可全部公积金贷款，月还款额为3040元，商贷八五折利率月还款额为3433元，商贷基准利率月还款额为3812元，房贷利率由八五折上调到基准，月供增幅为11.04%，而相较公积金贷款月供增幅则达到25.4%。贷款期缩短月供增加幅度将降低。若按公积金贷款最高限额36万元加商贷24万元组合贷款，商贷基准利率下月供额为3349元，相较完全公积金贷款增幅为10.16%。由此可见，新政对本人符合申贷条件的购房者影响很大。

    业内人士预测，今年多数银行或会继续挤压房贷占比，今年贷款买房可能不会太容易。青岛链家市场研究部殷天逸认为，一方面，2013年全年二手房交易火热，银行放贷积极，加上房价持续上涨，带动贷款金额同比出现增长，使得目前房贷额度持续吃紧，造成首套房贷利率优惠取消；另一方面，受制于银行存贷比考核以及贷款结构调整的因素，在贷款额度有限的情况下，资金转向了利润更高的其他业务，在房贷方面的额度也将减少。因此，无论今年房价涨或跌，置业者的购房成本已经增长了10%，可能对购房积极性带来不小的打击，对马年楼市影响还是比较大的。(记者 陈璐 高扬)

    算账

    去年购房很幸运今年买房“很受伤”

    公积金可贷额度大幅下降后，不少市民只能转向商业贷款或组合贷款，但是这么一来总还款额及月供将随之增加。参加工作一年多的张先生去年底在市北区购置了一套100余万元的房子，家里给凑了40多万元的首付，计划贷款60万元，但公积金账户余额只有1万多元，按照最高可贷账户余额 倍的限制，张先生最多15只能通过公积金贷款18万余元，剩下的42万元都不得不转为商业贷款。“我通过新的房贷测算器计算得知，贷款期缩短，商贷相对公积金贷款的月供增加幅度将降低，所以计划把还款年限定为20年。按20年计算，总还款额为102.78万元，比贷款30年128.9万元的还款总额少还26万多元，但这也意味着月供增加702元。”

    同样，去年用公积金贷款买上了新房的李先生用新版计算器算后，庆幸自己去年买上了房。“我每月个人缴存额为450元，缴存比例为10%，买的新房总价96万元，首付46万元，去年我用公积金贷了50万元。但这次新政后，因为我是单身，最高只能贷36万元，另外因为我账户里只有15000元，按账户余额的15倍计算可贷额度为22.5万元。按照就低原则，我只能贷到22.5万元，还不到去年申请时的一半，想想真是庆幸。”

    有市民咨询：“我和我女朋友还没结婚，购房合同写两个人的名字，贷款用两个人的，能贷款60万元吗？”公积金管理中心答复：“计算公积金可贷额度，不按购房合同上标注的姓名合并计算。只有符合申贷条件的夫妻之间，可以合并计算公积金可贷额度，但不超过区域限额。”针对公积金新政，不少青年直呼“若不结婚房子都买不起了”，不少网友戏称公积金新政可能导致增加不少“闪婚族”。

    打探

    3月10日前登记可“避开”新政

    距离新政实施仅剩下一个月的时间，很多业主开始为公积金贷款迟迟没有着落而担心。记者走访了岛城多个楼盘，发现业主交完首付款且签订了购房合同，但公积金至今没有办下来的情况并不在少数。

    针对购房者指责开发商在公积金贷款过程中拖后腿的现象，记者采访一楼盘负责人获悉：“公积金贷款的流程分为六步，首先要取得《商品房预售许可证》，接下来与购房者签署商品房预售合同，第三步等待楼栋主体封顶，第四步需要办理公积金的相关领导现场勘查，第五步是开发商与公积金管理中心签署贷款协议，最后购房者才能办理公积金贷款。但由于现在很多的在售项目都是未封顶甚至是刚打好了地基就出售，不具备与公积金管理中心签署贷款协议的条件，因此在业主签署购房合同后至今仍然不能办理公积金贷款。”

    记者向公积金管理中心工作人员求证得知，2013年底确实曾针对开发商出台了新政策，规定所有商品房楼盘必须等楼封顶之后，才能与公积金管理中心签订贷款协议，签订该协议之后，管理中心才能受理该楼盘购房者的借款申请。工作人员同时提醒购房者不用太过担心，借款人办理公积金贷款通常需要四个流程，即首先前往公积金管理中心递交材料进行登记，第二步等待管理中心审核，第三步去房地产交易中心办理抵押，最后进行放款。而借款人不必办理完全四步流程，只要在3月10日之前办理到第一步，也就是说公积金管理中心系统录入了借款人的信息，就可以不必按照新政执行。(记者 陈璐)