房地产“停贷”风波背后：银行能否有经营自主权？

    当务之急是让银行拥有真正的经营权，其不仅可以决定给谁贷款，同时还可以决定贷款的利率。显然，在目前的体制下，银行无法做出这样的决定。也正是如此，各家银行也无法实现差异化竞争——大家都在存贷差的保护下过日子。一旦房地产市场积累风险，那么大家都停贷惜贷，而所有银行一致惜贷又会酿成更大的风险。

    日前，10余家国有及股份制商业银行均发布澄清公告称：“没有停止发放房地产贷款”，“将继续保持房地产贷款平稳发展”。而在此之前，房地产停贷传闻一度让市场风声鹤唳，房地产业利空重创资本市场，酿成了一场股市“224血案”。

    “血案”之后，虽然有多家银行对停贷传闻一致否认，但业内普遍观点认为，在经济放缓、流动性偏紧、融资成本上升的背景下，未来银行对房地产相关贷款将持续采取谨慎态度。

    如何看待银行对房地产市场贷款的态度转变？市场往往把这个信息视为是目前价格高企的房产市场已经酿成了巨大风险，银行停止相关贷款业务是为了降低经营风险。正如有评论家所指出的，“从经营角度看，不只是首套房贷款，包括所有个人住房贷款，按照现行基准利率，银行根本不赚钱甚至赔本，哪来的房贷积极性？”

    如果贷款给一般企业，贷款利率往往在8%以上，如果是首套房，利率打8.5折，那么房贷利率几乎不挣钱。为什么房贷利率这么低，银行愿意做，而且在有段时间还乐此不疲？很重要的一点就是，银行需要对其贷款项目按照资产属性进行配置：资产池里既要有高风险的短期借贷，也要有低风险的长期贷款。很显然，个人住房贷款业务在相当长一段时间受欢迎就是因为银行认为它风险低，因此愿意提供极低的利率。　　而不少银行之所以态度转变——无论是对房地产商贷款还是个人住房贷款业务，是因为他们看到了资产泡沫所带来的风险，即如果房地产市场风险已经很高，但贷款利息还是按照以往的价格执行，那就是风险和收益错配。

    但问题是，为什么一旦银行停止房贷业务就会成为媒体关注的热点？甚至需要各家银行发公告的方式予以澄清？一个很重要的原因就是银行和房地产市场相互渗透太深。在以往的模式下，一个房产项目从立项到最后出售，都需要经过银行之手，如果没有银行介入其中，房产公司根本就没有能力将其从土地变成房子卖给居民。而另一方面，在银行所贷出的款项中，房地产所占的规模也较大———对房地产企业的开发贷款和针对个人的住房贷款。

    有数据显示，截至2013年底，房地产贷款余额达到14.61万亿元。2013年近三成贷款投向房地产领域。加上信托等影子银行资金大举进入到房地产领域，带有金融属性的负债性货币信贷资金占到房地产总投资的50%以上是一个保守估计。此外，银监会主席尚福林在2014年全国银行业监管工作会上警示，部分银行存在房地产贷款集中度过高的问题。

    这么大规模的房地产市场，如果银行突然说不玩这个房贷游戏，那么必将会给中国的房地产市场带来严重冲击。也正是如此，各家银行都需要发布公告稳定市场信心。但问题是，除了发公告之外，银行还能有什么举措？

    最大的一个可能就是继续收紧房地产贷款，尤其是针对个人的住房贷款，既然利率与风险不匹配，那银行何不通过提高房贷利率的方式呢？比如说在目前房贷的基准利率上提高一成，或者将目前30%的首付比例提高至50%？

    在一个自由的金融市场中，银行的这些举措都可以理解。但在中国这样一个受管制的金融市场中，银行的这些举动可能受到公众的质疑：政府规定首套房只需要30%的首付，并且应该有基准利率优惠，为什么你们银行却将首套房的首付提高至五成，甚至还要提高贷款利率？