青岛公积金商贷双紧 开发商计划以价换量

    2014年开局以来，青岛楼市在风波中跌宕前行。库存量居高不下、成交量阳春遇冷、开发商资金链紧绷……在5000元抵30万元、每平方米直降2000元等促销“猛药”的刺激下，即使有个别楼盘销售尚可，但是低迷的气氛仍然笼罩着整个青岛楼市。面对压顶的三座大山，2014年楼市压力不可谓不大。

    成交低迷库存高企

    开春以来，青岛楼市住宅成交量一反去年年底的火爆，持续低位游走，与此同时，全市住宅库存量一度达到13万套，黄岛、胶州、城阳等地更成为高库存“重灾区”。受目前销售状况和库存压力的影响，在售和未来两月将要入市项目的销售压力可见一斑。

    随着4月份的到来，新盘入市量增加。销售压力的增大让不少开发商纷纷采取了以价换量的策略。走访发现，李沧、黄岛等区域的价格已经开始松动，不少项目纷纷加大了优惠力度。除了有公寓、商铺推出返租策略，李沧区的奥克斯广场近期更是爆出总价暴跌20万元，一时引起轩然大波，尽管已有前期的业主到售楼处要求退房，给项目带来了压力，但销售人员并不讳言项目降价一事。“这次新推的房源很多，销售压力肯定是有的。”一位销售人员说。

    同时，岛城还有一些项目优惠力度较之前有所加大。李沧某刚需热盘优惠由之前的9.7折变为9.1折；海逸景湾年前的均价为6700元/平方米，3月15日加推的29#，均价为6500元/平方米，每平方米降200元；海香澜郡优惠由之前的5000元抵20万元变为最高抵30万元，而且据购房者爆料，真正有购买意向，置业顾问表示还会有降价的空间，元万优惠不是封顶。30

    公积金和商贷“双紧”

    3月10日，青岛公积金新政正式施行，如今“金三”即将落幕，虽然只有不足一个月时间，但新政对于市场的影响已经开始显现出来。新政的实施加之几近消失的商贷利率优惠，不少置业者原本的购房计划都或多或少地发生了改变，有的甚至是被迫中止。这成为压在青岛楼市上的第二座大山。

    岛城楼市分析人士张百忍接受媒体采访时曾表示，公积金新政的发布，给岛城市场注入了一个新的刺激信号，在一定程度上，市场的“观望”情绪会有所增加。而部分开发企业面对市场压力，会对房价有所调整。事实如此，李沧区金水路一家新盘项目的销售总监告诉小编，“今年的销售目标压力较大，公积金和商业房贷又都收紧，只能采取以价换量的方式。”目前多数银行取消房贷利率优惠，开发商的资金链又开始紧张，而一季度的房地产市场一度偏冷，优惠促销实在是不得已。此外，为了撬动刚需，不少开发商也开始积极筹划着将低首付低总价的小户型推向市场作为销售的噱头。

    中小房企恐难过关

    近日，浙江兴润置业资金链断裂引发了业界高度关注，虽然有评论称该个案属于企业本身的风险管控能力问题，而不是一个行业的普遍现象，但对小企业来说，不失为一个警示。

    此前有媒体曝出青岛10年消失了300多家开发商，引发关注。据悉，消失的这些房企，部分是因为项目开发完毕注销资质，但也有部分是因为资金链紧张，土地储备不足，拿地频频失败，被迫黯然退出。而与十年前相比，现在开发商拿地成本几乎翻番。另外，去年开始全面实施的预售资金监管，由于预售资金不能挪用，中小企业头上的紧箍咒越来越紧，很容易被淘汰出局。

    此外开发贷和按揭贷的收紧，对中小房企来说无疑是“雪上加霜”。“目前大的经济环境不容乐观，在青岛的多家银行中，凡是和房地产相关的上下游，钢铁、建材、玻璃、水泥等今年基本上都很难授信，开发贷和按揭贷虽说未停，但规模远远不及正常水平。”香港中路某银行分析人士表示。银盛泰集团总裁任军在谈及2014年青岛楼市时曾表示：“今年市场环境有变，是楼市重新洗牌的一年。问题的出现考验房企对发展运营风险的控制。”