疯狂的豪宅:北京曝出50万元/平米空中四合院

定价博弈：要市调还是要神秘

    “我卡里有四个亿，去刷吧。”一位企业主对他的置业顾问说。

    “我每个月净赚100万，用3万到5万元月租着一套大房子，因为买房动辄千万，占用资金量大，不划算。”一位从事互联网金融的年轻人对他做房地产营销的朋友说。

    这是近期北京豪宅客群里的两个例子。这些诉求各异的亿万富豪，他们面目模糊，却真实存在于豪宅营销人的身边。当房地产市场发生调整时，豪宅的市场又有了哪些变化?从定价到营销都有哪些方法论?

    一般而言，豪宅定价需要考虑的因素很多，因此手段、技巧也纷繁复杂，但基本的定价原则与普通住宅定价大同小异：考量三个部分，即地价、建安成本这个关键因素，周边二手房价格，以及周边竞品，在完成市场调查之后再定价。

    一上市房企区域营销负责人向本报记者讲述的定价过程是这样的：开发商先确认项目几年开发完，总投入多少，按照公司毛利率、资金成本等进行动态测算，算出项目总共要赚多少钱，加在一起便是货值，如果投入80亿元三年要赚30亿元，那么货值需要120亿元。随后，将货值平摊到总建筑面积，便会得出一个均价数字，再规划第一年推多少货值，根据货值计划计算得出要推多少套房。