疯狂的豪宅:北京曝出50万元/平米空中四合院

    一方面客群在发生变化，一方面北京的豪宅供给正在迅速扩容。中原地产的统计数据显示，2015年北京顶级豪宅待售房源将超过1000套，今年新老楼盘总计约有25个项目单价超过10万元/平方米。另据亚豪机构统计，今年前5个月，北京已经取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品达482套，预计北京今年还将有15个单价10万元以上的顶级豪宅项目入市，总供应量将在2000套左右。北京市房协秘书长对记者表示，随着地价快速攀升，成本压力倒逼开发商不得不做豪宅，今年的高价盘将成为拉动北京房价快速上涨的重要权重因素。他还感慨：“北京三环房价已经步入10万元时代。”

    供量加大意味着竞争白热化。郭毅明确指出，下半年北京豪宅市场的竞争将在顶豪间激烈展开。她预计，顶豪的集中入市必然会严重超出市场承载力，造成各项目间的成交量出现分化，地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素，四项均能让购房者满意，销量就能得到保障，缺项越多，未来的市场接受度面临的挑战越大。如何在白热化的竞争中胜出?在她看来，房企只能在确保产品不存在瑕疵的同时，充分调动资源，不断地为项目做加法，比如引入优质教育、高端医疗或健康养生等，为项目增加附加值，从细节入手才能触发购房者的置业热情。

    也有开发商将主要注意力放在产品本身。北京万科高端事业部负责人高广汉说：“其实我觉得‘20+’这个俱乐部(单价20万元/平方米以上的豪宅项目)更多代表的是一种彰显、一种身份，就好像咱们提到奢侈品、提到百达翡丽手表的时候，到底是什么已经不重要了，关键看是不是倾设计师毕生的心血在打造这个产品。”

    还有操盘手将豪宅根据土地特点进行了分类，认为不同类型的产品，或有不同的操盘手法和应对策略。华润北京大区营销管理部助理总经理秦江就是如此。在他看来，拿地较早、地价较低、去化压力不大的项目，应将产品价值最大化，不一定要做最“豪”的产品，而是用心做最合适自己客群的、有品质的产品;土地极具稀缺性的项目，比如在北京能看到故宫、西山的项目，做起来可能则需要站在城市更高的角度，做出跟这块土地所契合和搭配的产品。至于第三类，也就是目前顶豪市场占了绝大多数的项目，“天资”平凡，因此本身的产品力非常重要，须靠产品的吸引力和价值的再造，靠土地价值再造的能力来吸引客户。