看北上广新政细则 大胆预测青岛版"国五条" 业内都说"限购"范围可能扩大20%个税难免

　　3月初，国家接连出台了“新国五条”以及细则，新政的效果立竿见影，二手房和新房楼市的成交量在短期内迅速拔高，成交数字屡破纪录，各主要城市地方新政出台之前都被恐慌性购房情绪笼罩着。

　　据说，3月底是此次“新国五条”落户地方、地方执行细则出台的大限。目前已有北京、上海、广东、南京等多地传出了地方细则的发布消息，其中，限购、住房贷款、首付比例、二手房交易税率等字眼都对购房者能产生直接的

影响，从这些代表性城市的地方细则中，我们是否也能看到青岛细则的影子呢，日前青岛新闻网记者邀请到了几位房地产业内人士，就“新国五条”落户青岛将会诞生那些细则表达了自己的观点。

限购：极有可能延续到郊区五市

　　“新国五条”对于限购的具体描述是“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制”，而细则的描述则更为详细，即“继续严格执行商品住房限购措施……已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施……限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房……住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施……等等”

　　在国字号政策的指导意见下，各地方对于限购则有不同的态度。近日有消息称，北京将以“强化对本地户籍购房者的限购措施”作为主要方向，原则上不对非本地户籍的购房者进一步强化限购，对于本地户籍的未婚居民，原则上只鼓励其持有一套住房。按照目前北京市执行的限购政策，对于本地户籍居民，可购买两套房屋；在上海细则中，限购政策或将参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限；广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整，并应严格把关。其中，广州和深圳两大一线城市首次实施限购、限价的“双限”政策；而南京则很可能将“房价涨幅不得超过前期5%”写在细则里，作为“限购”的延伸。

　　关于“限购”青岛未来会更加苛刻么？还是限购的范围会扩大？记者采访了几位业内人士。

　　“限购极有可能扩大到平度莱西等区域”，金日置业营销总监刘兆华告诉记者，“一旦实行，也会对部分刚需和改善性购房者造成打击，特别是临时换房的刚需，可能在购房时会受到成本增大的限制。”太平洋房屋山东总部总经理林宪周也认为“青岛在平度莱西等这些城市推行限购的可能性仍比较大，因为从青岛历年地方新政来看，青岛队中央的政策并没有打折。”林宪周同时表示，尽管有的城市出台了“限涨令”，但由于青岛的房价以及涨幅在国内上不算一线，因此推行“限涨”的意义不大，出台执行的可能性也比较低。

住房贷款和首付比例：应该会维持原状

　　新政对于住房贷款方面的描述为“各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款……贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”，细则的描述的重点则为“严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。

　　各地方对于住房贷款有着不同的解读，据有关人士透露，北京市正在考虑将北京市行政区域内购买第二套住房的按揭贷款首付比例提高至70%；有消息称，深圳正在考虑将二套房首付比例提高至七成，可能性较大。此外网传南京细则提出，商贷二套首付提高到7成，利率提高1.3倍，对此房地产研究人士杨红旭认为应当“小信大疑”。

　　在采访中，大多数业内人士对于首套房比例仍按照三成执行没有异议，但对于二套房首付比例以及二套房贷款利率方面则有不同的看法

　　太平洋房屋山东总部总经理林宪周认为：“从近一年的时间来看，青岛的房价相对比较稳定，但是去年的银根有所松动，所以这次的细则会重申维持原规则不变，也就是说二套房首付依然是50%，此外，二套房贷款利率也没有理由上调到1.3倍，因为如果调到这个水平，那么将对青岛的新房、二手房市场都产生影响。”

　　金日置业营销总监刘兆华则告诉记者：“目前改善性需求比较大，而且从生活方式来看，青岛这样大城市的外来人口较多，其中有许多人要把父母接过来，这就导致有购买二套房需求的新市民不少，但是这部分人却并不属于投资和投机购房者，所以对青岛而言，如果二套房比例提高到7成，会对部分有住房需要的人造成影响，因此我认为，还是会维持二套房首付5成的比例。”对于二套房房贷利率是否能提高到1.3倍，刘兆华则认为：“可能性不太大，但如果能配合相应的保护性条款倒是有可能执行的。”。

二手房交易税：必须配备保护性条款

　　在“新国五条”和细则当中，能够造成当下“政策性抢房”极为关键的一点就是二手房交易税的明确，新政称“调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策”，而细则则更加严格地表述为“充分发挥税收政策的调节作用，出售自有住房按转让所得20%计征个税”。

　　在制定和地方执行细则的过程中，“征收20%个人所得税”，目前北京多位被征求意见的人士均表示，其他方面的路径已经较为清晰，唯独此方面尚未有较确定性的信息，但亦有权威人士吐露，北京的细则将具体细化为“出售五年以上唯一家庭住房，将免征个人所得税；五年内出售家庭唯一住房，按不同年限，分级制定税基。非唯一住房，将严格按照交易差额的20%征收个税”；而对于此点，广东省政府仅是以“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”一笔带过，并未提及未提及二手房20%个税的具体操作。

　　“如果执行了就会像一颗原子弹投入到市场”，太平洋房屋山东总部总经理林宪周这样评价20%的二手房交易税，“二手房市场一定会跌倒低谷，而且持续的影响力至少会有五六个月甚至到年底，而新房市场则会出现短暂的‘好’，刚需可能在这段时间内有所爆发，之后会慢慢稳定。”林宪周认为，20%的二手房交易税的出台极有可能配合着保护性措施，“比如说五年以上唯一住宅将得到免税，但我们也希望对四年、三年、两年的房源也有稍微详细的交税说明，而不是一刀切。”

　　金日置业营销总监刘兆华也认为20%的二手房交易税将极有可能执行，而且会配合一些变通的方式，尽管如此，“一旦实施起来，还是既打击了刚需，又打击了改善。”

　　【记者手记】

　　记者在与业内人士交流过程中，大家都一致认可青岛这几年的地方性调控都比国家的政策更紧一些，这也是这两年青岛市房价相对稳定的重要原因。但“新国五条”的力度无疑过大了，对于刚需，可能地方性会有相应的保护措施，就比如20%税率出台后的限制条款。

　　此外大家也一致认为，青岛版新政一出台就会对楼市产生直接的影响，其中新房市场会迎来刚需的短期爆发，成交量会有所上涨，此后慢慢稳定；而二手房市场会在未来的五六个月内跌入谷底，在经过漫长的恢复期，然后市场才会对新政有所适应。此外有业内人士预测，房产税虽然不会在此次地方细则中公布，但也会立即提上议事日程，2013年将有可能出台。（记者 王崧）