青岛全面取消限购 预测：以价换量仍然是主流

    昨起放开市南、市北、李沧、崂山四区144平方米以下住房的限购政策

    持续加大保障性住房建设力度，今后岛城楼市市场调节与保障建设并重

    一个月前的那个黄昏，岛城楼市限购政策首现松动；一个月之后的午后，历时1308天的青岛限购政策正式退出。昨天下午1时，青岛市国土资源和房屋管理局官方微博消息：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。记者 刘兰星 见习记者 梁超

    新规

    “松绑”同时加大保障力度

    “自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。 ”昨日下午1时，仅有539个“粉丝”的市国土资源房管局官方微博“青岛房地”，悄然发布了这样一条50字的消息，5分钟内，该消息已经令记者微信朋友圈“刷屏”。 “意料之中，靴子终于落地。 ”朋友圈中的地产业内人士这样评价。

    就在限购全面放开消息发布4分钟后，“青岛房地”再度“发声”：“市政府决定持续加大保障性住房建设力度，在2014-2016年第三个住房保障发展规划期内，保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。 2016年以后每年建筹1万套以上的公共租赁住房，到十二五末，我市保障性安居工程的覆盖率将达到城市常住人口家庭的20%以上。 ”

    “一手抓市场，一手抓保障。”一位房管部门负责人这样“解读”两条微博的用意，“今后的房地产政策就是要满足市场多样化需求，商品房用市场来调节，低收入家庭的住房靠保障性安居工程来保证。 ”

    变化

    售楼处咨询量看房量增三成

    克尔瑞数据显示，自8月1日青岛部分解除限购之后，市场温度开始回升。购房者观望情绪缓解，售楼处的咨询量和看房量平均提高了30%左右。开发商预期转为乐观，推盘热情大涨，8月新增预售面积增加了一半左右。各项目大多采取小批量加推，低价产品入市，刺激了成交量增长，截至8月25日，成交面积已超过7月。

    开发商也做好了策略调整，截至目前，9月份拟加推或新开盘的楼盘多达30余个，一位营销经理这样用微信激励员工：“8月忙忙碌碌，转眼即逝；9月，收获的金秋，全力冲刺！加油！ ”

    对于限购完全放开，多数市场人士分析，部分被抑制的购房需求，将在今后重新进入市场的手掌，市场将充分发挥在楼市调控中的主导地位。经济学家们则认为，从过多的行政干预转为更加尊重市场规律，这是一种根本性的改变，对房地产市场的转型也大为有利。

    预测

    以价换量仍然是主流

    限购全面取消，不少人欢欣鼓舞，然而政策的因素到底有多少？克尔瑞数据显示，主城区的中海国际社区、万科城国际公园、越秀星汇蓝湾等楼盘8月份销售都超过200套，中南世纪城克鲁兹小镇认购甚至超过500套，而这些项目户型也大都在144平方米以下，却依旧很热销。城阳和黄岛原有的滞销盘，以及主城区大户型，8月也未见明显起色。购房者因政策松动而产生的需求预期变化，和开发商以价换量的销售策略，两者的契合才是市场变热的主因。

    行政干预的消失，让市场化调节成为主力，分化和竞争日趋明显。虽然部分企业和项目通过降价压力有所缓解，但是无论出于外部竞争压力还是内部业绩要求，对待“涨价”都非常谨慎。房价点评网总监、青岛高级分析师张斌预测，三季度的市场仍然会有波澜，但整体仍以底部震荡为主。伴随信贷、利率等实质因素的逐步落实，市场或许会结束盘整稳步向上，四季度再次出现“暖冬”概率较大。在价格方面，他认为开发商还是较为谨慎，普遍调低了预期，以保证开盘销售效果。但是新开热销多为市区项目，整体成交均价小幅上升。价格上的优惠让利，仍是项目销售的杀手锏。

    科威不动产青岛分公司总经理孙杰也断言，“房价不会大涨，因为限贷没有取消，其他条件不变，金融政策对于房地产的价格起决定性作用。 ”他认为，限购取消，说明市场见底，今后，交易量会增长，以价换量是未来一段时期的策略。

    回顾

    青岛限购1308天

    2010年：限购提上议程

    4月17日，“新国十条”首提限购

    国务院发布通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区实施限购。

    9月29日，“新国十条”限购升级

    多部门再次出台有关“对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定。随后多个城市相继公布限购令

    2011年：禁购第三套住房

    1月31日，青岛开始限购

    对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；已拥有2套及以上住房居民家庭，暂停向其售房。

    2014年：青岛开始放松限购

    8月1日 限购政策调整

    青岛市国土资源和房屋管理局官方微博宣布，对市内三区及崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的新建商品住房和二手房放开限购；黄岛区、城阳区（含高新区）新建商品住房和二手房则完全放开限购。

    9月1日 全面取消限购

    青岛市国土资源和房屋管理局官方微博宣布，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。